中央吹響土地 集結號
新年伊始，各地土地市場卻出現瞭與往年截然不同的表現。本應是樓市緩沖期的1月份，在今年卻顯得躁動。
1月13日，北京市國土局公告顯示，1月10日招標的昌平3宗地以76億元的價格成交。這3宗地除瞭一宗多功能用地外，其他兩塊均為帶有自住型商品房屬性的地塊。
除瞭北京之外，上海、深圳、杭州等各地的土地供應也出現集中放量，不少城市1月土地供應量創歷年新高。
而據記者瞭解，各地趕在年前集中推地的原因在於，開發商不僅年初資金充裕，而且在高周轉開發策略的影響下，開發商已經將拿地的時間節點提前，各地方政府紛紛希望抓住這個機會。
不過，來自決策層的土地"集結號"已經吹響。1月10日，國土資源部部長、國傢土地總督察薑大明表示，東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應。
賣地"沖動"
"現在各地的土地供應都在放量，市裡要求我們也要把握時機。"東部某省會城市國土局負責人張明(化名)告訴記者，"1月份土地市場延續瞭2013年底的火熱行情，所以一部分地塊要趕著推。"
對於張明來說，這一波土地出讓工作是一場意義重大的"攻堅戰"。"現在各地都在搶著推高雄路竹汽車貸款地，因為大傢都知道年初開發商的資金比較充裕。"張明告訴記者，按照計劃，1月份他所在的城市將供應11幅地塊，比去年同期增加瞭近一倍。
"對於像我們這樣的二線城市來說，開發商還是有選擇性地進入，多為東部二線城市，如果我們給的條件好，他就買我們的地；別人給的條件好，他就買別人的。"張明告訴記者，"因為開發商的資金就那麼多。"
據記者統計，截至目前，1月份北京土地市場已有11宗地塊成交，其中經營性用地10宗。記者在北京市土地整理儲備中心網站看到，1月13日，北京昌平區三宗招標出讓地塊公佈交易結果，萬科、綠地、遠洋等房企各有斬獲。而就在幾天前的1月7日和9日，北京還有7宗經營性地塊成交。
事實上，從地方政府近日的推地數量來看，各地的土地供應也開始集中放量。數據顯示，整個1月，北京出讓的土地數量高達23宗，合計土地出讓面積達到瞭372.5萬平方米，單月土地出讓金有望突破250億元。
其他熱點城市也不甘落後，其中，列入上海1月出讓計劃的經營性用地，至少有27幅，累計起拍價已達136.8億元。1月，深圳預計將出讓20宗地塊，土地出讓金超過44億元。杭州土地市場計劃掛牌41宗土地。
中原地產總經濟師張大偉認為，從目前公佈的各項數據來看，2014年土地市場供應繼續明顯增加，盡管從短期看，"地王"依然會頻繁出現，影響市場的價格預期，但供應的增加對緩解後市的供需結構壓力有比較大的作用，房價在2014年的漲幅將有所緩解。
張明告訴記者，為瞭在年初打開一個良好局面，他們已經使出"渾身解數"，本該在上半年內供應的優質地塊出讓時間都已經被提前，而計劃在1月份出讓的地塊底價在原有底價的基礎上都上浮瞭10%-15%。
"實際上，我們對出讓地塊設定的底價一般會比成本價高出15%-25%左右，也就是說，即便地塊最終以底價成交，政府部門也會有15%-25%的收益。"張明告訴記者，"但對於市裡來說，這些也是遠遠不夠的，因為今年土地供應上是什麼調子還不能確定。"
地方政府"斷奶"？
不過，就在各地土地部門疲於奔命地"賣地"的時候，來自上層的"集結號"已經吹響。
1月10日，薑大明在2014年全國國土資源工作會議上說，中央要求東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。
盡管國土部在1月13日專門澄清，這並非絕對意義上不提供任何新增建設用地，但這一消息仍然觸動瞭房地產市場的敏感神經。
據記者瞭解，所謂的"生活用地"即是以住宅用地為核心，也就是說，北京等特大城市未來的工業和商服用地，隻能以盤活存量為主，沒有新增量可用。
"這一政策出來後的第一反應就是，以後土地更少，地價更高，土地更難拿瞭。"北京一位本土開發商在看到國土部新政後對記者表示。
而對於地方政府而言，國土部的這一政策無異於給本就"捉襟見肘"的地方財政"斷奶"。
"我們此前確實已經聽到風聲，但具體執行細則還沒有明確要求，我們也還在等。"張明告訴記者，"不過，最晚全國兩會後會有明確說法，政策收緊的可能性很大。"
某業內人士分析，目前在一線城市的住宅用地供地遠遠不能滿足開發商們的拿地需要，於是，按照規劃供給的商業用地就成瞭開發商爭搶的目標，將商業用地變成"商改住"或公寓的形式建設出售。
以2013年北京為例，北京2013年土地市場經營性用地總成交額近1800億元，創下瞭土地市場歷年最高水平。其中，住宅用地賣地收入為912億元，占比僅50%左右。如果限制商業和工業供地新增規模，無疑將給地方土地財政帶來重大影響。
"現在我們的地方財政預算中，收入支出結構基本上是固定的，"張明所在城市的財政部門負責人告訴記者，每年當地政府的本級收入隻能負擔政府人員費用、辦公支出等基本項目，"想要發展城市經濟，現在我們隻能依賴中央劃撥、超收收入、土地出讓金，而發的地方債大部分仍然要靠土地出讓金來還。"
中國土地勘測規劃院副總工鄒曉雲認為，土地已成為地方政府投融資的一個重要工具和手段，政府通過土地出讓和抵押等環節，可以擴大城市建設規模。"哪怕這塊土地出讓不掙錢，政府也可以通過土地出讓讓企業和資本進入，進而帶動區域發展。"
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-16/08232581235.shtml
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