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前11月房企海外融資破3000億 低成本是最大動因
今年以來，房企海外融資熱情持續高漲。12月12日，招商地產控股子公司招商局置地發行5億美元信用增強債券。圖/CFP
繼今年5月房企海外融資規模超越2012年全年後，房企海外融資的熱情仍然持續發酵。年內，多數上市房企已有融資計劃或進行瞭融資。據記者不完全統計，僅是進入四季度以來，包括萬達、旭輝、綠地、雅居樂、中海、恒大在內，已經有超過20傢房企進行瞭不同方式的融資，總募集資金大約220億美元。業內人士表示，較低融資成本是吸引企業走出去的最大動因；而在市場調整期吸收廉價資金為下一步擴張做準備，則是終極目標。
海外融資規模劇增
年末愈加趨緊的樓市政策並未澆熄房企加速發展的熱情，揮金圈地的同時，另一方面也毫不掩飾繼續融資的沖動。
機構統計數據顯示，根據上市房企已公佈的融資數據，早在今年5月，已經有27傢中國上市房企海外發債融資共計人民幣759億元，超過瞭2012年全年發債融資規模的人民幣600億元。此後，這一數據規模還在持續擴大，截至11月，房企海外融資總額(包括貸款)累計已突破529.1億美元，約3228億元人民幣，同比2012年翻瞭5倍。其中房企的票據跟債券融資就達到瞭367.5億美元，合計人民幣2241億元。
業內人士稱，根據今年以來房企海外融資數據，房企海外融資需求搶進的同時，融資能力也在增強。
成本低吸引房企競相"出走"
今年以來，資本市場上總是可以不間斷地看到房地產企業忙碌的身影。包括萬科、綠城、恒大、碧桂園、萬達、方興等超過20傢房企紛紛發債融資。最近的一筆海外融資案例源於招商地產，其控股子公司招商局置地發行的5億美元信用增強債券，已獲得香港聯合交易所批準上市及買賣。據悉，該債券的期限為5年，票面利率為4.021%，遠低於目前國內銀行10%左右的貸款利率。
對於今年以來房企海外融資潮此起彼伏的現象，國內某知名投行分析人士在接受新京報記者采訪時表示，2012年下半年以來，各國政府普遍實施寬松的貨幣政策，從供需兩面都對債券二級市場行成刺激。
顯而易見的是，境外融資成本低成為眾多企業爭相走出去的最大動因。信貸利率比較2016招商局置地相關負責人在此次成功發債後就表示，考慮到QE退出預期增強，以及美元利率上升的趨勢，招商局置地以最快速度啟動瞭發債，也是希望將公司的海外融資功能做實，為長期發展提供穩定的低成本資金。
大多數房企的融資目的都是"借新還舊"，降低開發風險並且保證持續投資。而從今年企業融資的情況來看，涉及資金額度普遍較大且發債期限較長。一位市場分析人士就表示"雖然絕大多數房企在2013年的銷售業績超過以往，但是由於土地成本和其他投資需求的增加，對於融資需求依然比較旺盛，而房企趁著低息從海外市場吸納廉價資金，也是為瞭下一輪的投資開發儲備糧草。"
■ 房企聲音
租賃信貸年息借貸增貸轉貸信用貸款借款想快速發展，須打通融資平臺
"我們已搭建瞭多元的資本平臺"，據首創置業相關負責人介紹，公司是國內較早涉足資本運作的房企，發行海外債已成為公司最重要的融資渠道之一，今年4月發行瞭4億美元高級永續證券，此前發行20億元有擔保債券，成為首創置業在香港上市10年來的最大一筆融資。
據業內人士介紹，目前房企除瞭國內銀行借款外，信托、海外融資、各類房地產基金都成為補充融資的主要渠道，從成本上看，對於優質龍頭房企而言，海外發債的融資成本最低，房企的熱情最高。以龍頭房企萬科為例，2013年可謂萬科的海外融資的豐收年，僅2013年11-12月，萬科兩度海外低息發債合計近17億元。
自2012年買下香港殼資源以來，2013年3月便迅速發行8億美元5年期債券(年票息率僅2.625%)7月宣佈20億美元中期票據計劃，隨即11月發行1.4億新加坡元4年期定息債券(年票息率3.275%)，並於12月再次發行人民幣10億元5年期定息債券(年票息率4.5%)。
"想快速發展，就必須打通香港的融資平臺"，總部位於深圳、已在國內A股上市的一傢國有房企證券部負責人對新京報表示，這已成為內地房企的共識，因為香港發債無需主管部門審批，而且對優秀的龍頭開發商而言，市場給出的利率較低，加之目前人民幣強勁升值，也進一步降低瞭融資成本。
據上述負責人介紹，該公司屬於國資委監管的國企，對負債率有嚴格限制，近三年A股冰封瞭房企再融資，公司在國內的融資杠桿已運用到極致，2012年以來隨著萬科、招商、金地等先頭部隊前往香港借殼上市，公司也加入海外上市的大軍，目前正在加快整合香港的上市殼資源。
■ 業內看法
海外融資是把雙刃劍
業內人士表示，目前國內房地產市場銷售捷報頻傳，房企在境內外融資"如虎添翼"，融資國際化程度進一步提高，總體融資成本也進一步降低，預計2014年開發商糧彈充足，發展會再次提速。
中原地產市場研究部總監張大偉分析道，由於2013年樓市大賣，房企銷售回款、資金情況非常好，海外低成本資金將持續為房企"輸血"，使得房企在國內一二線城市拿地積極性依然高漲，即使內地出現樓市調控，開發商的"抵抗力"也十分頑強。
但中國社會科學院財經戰略研究院12月18日公佈的最新研究結果顯示，目前大型房企爭相出海融資投資，意圖緩解資金不足，其中風險不容忽視。
"海外融資的房企需要承受政策、匯率等多方面的風險。"上述報告顯示，首先，海外發債或銀團貸款等融資模式會導致杠桿性提升，如果房企繼續按目前的頻率激進發債擴張，數年後債務到期時間將會高度集中，一旦市場銷售陷入困境，則公司的發債評級將很有可能被下調，資金流動性會進一步惡化。
此外，據業內人士介紹，匯率波動、國際稅收以及海外的政治環境等這些外部因素也都會對海外融資的風險與成本產生巨大影響，近期由於美元債券的收益率正在上升，投資者正在要求更高的溢價。
本版采寫/新京報記者 李捷 自曾暉
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/07592545699.shtml
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